日本全体が少子化・高齢化により人口減少するなか、マンション・一戸建て住宅のストックは供給過剰と言える状態です。その上首都圏では更なる多数の新築マンションの建設が進んでいます。
今後マンションを購入したいと考える人にとっては物件の選択肢が多いことは喜ばしい事ですが、売却したい人にとっては物件過多による売却価格の低下等で不利になることが予想されます。
高値で売れるマンションとは
マンションを売却時に高額で有利に売却したいと考えるのは当たり前のことで、誰しもが考える事です。
それではどうしたらマンションを高値で売却出来るのでしょうか？
それは「誰もが欲しいマンションを所有」し売却することです。
「高値で売れるマンション」の定義をぶっちゃけ言ってしまうと、「誰もが欲しいマンション」をとなります。
マーケティング戦略では「需要と供給」は基本中の基本です。
それでは一体どんなマンションが資産価値を保ち、売れるマンションなのかを探っていきます。
結論から言えば、それは「今後も相当数の需要が見込まれるマンション」もしくは「希少性の高いマンション」です。
需要が見込まれるマンションとは？
需要とひとくちに言っても、マンションの種類もさまざまなら、それを求める人の理由もさまざま。
ここでは、
- 人気エリア
- 自治体のサービス
- リノベーション
- 管理体制
以上の観点から、それぞれに対する需要を解説していきます。
人気エリア
今の東京でマンション人気のあるエリアは、「港区」「渋谷区」「千代田区」「中央区」「新宿区」「文京区」や「湾岸エリア」です。
その中で「子育てファミリー世帯」「独身世帯」「シニア世帯」が好むエリアは違ってきます。
子育て・ファミリー世帯に人気のエリア
子育てファミリーに人気のあるエリアは、以下の3箇所です。
- 江東区の豊洲・有明エリア
- 中央区の勝どき・晴海エリア
- 文京区内
- 郊外であれば川崎市武蔵小杉エリア
「豊洲・有明エリア」は有楽町から東京メトロ有楽町線で4駅約8分と都心から非常に近い場所であるのに、郊外のように開放感があり複数の大型商業施設や親水公園が隣接する生活環境・通勤環境がとても良いマンションエリアです。
文京区のマンションの一番の売りは文教地区ということ。またファミリータイプの供給が少ないため、いざという時に売却できる売り手エリアともいえるでしょう。
一般的に子育て・ファミリー世帯に人気のエリアは、住環境・自然・学区などの生活環境、そして最近は共働き家庭も多いため、親も子供も合理的に生活できるエリアが好まれています。また治安が良いエリアは親も子供も安心して過ごすことができます。
独身世帯に人気のエリア
独身世帯に人気のエリアは港区エリアです。
分譲マンションより賃貸の物件や投資目的のマンションが多くなっていて、どちらかというと供給過多のように思えます。
シニア世帯に人気のエリア
シニア世帯に人気のエリアは、世田谷区や杉並区です。静かで緑や自然も多く子育てファミリーにも人気のあるエリアです。
自治体のサービス
居住する地域自治体によって提供されるサービスは異なっています。
子育て支援の医療負担や高齢者のサポート体制などは確認しておいた方が良いかもしれません。
リノベーション
築年数が経っているマンションは新築マンションを比べると間取り・天井高・設備等も古く見劣りし高値で売れないと嘆かれている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、リノベーションによって販売価格を上げることはできます。
3LDKを2LDKに間取りを変更したり、キッチンをオープンタイプにして部屋を広く見せたりの工夫や室内をレトロデザインや輸入テイストなデザインにしてインテリアを魅力あるものに変更させることが可能です。
また設備も最新のもの、特にキッチンは住宅設備で一番見せ場がある場所なので輸入キッチンなどで差別化を図るのもいいでしょう。
管理体制
マンションの管理体制は資産価値を決める判断材料の一つです。
マンションは一戸建てと違って多数の居住者で構成され、管理費・修繕積立金で維持されます。共用部の清掃や植栽の手入れ、またマンション全体の修繕計画金は余裕があるものでしょうか？
こうした管理の質が、マンションの資産価値を決めるといっても過言ではありません。
希少価値の高いマンション
供給が少なく希少性が高いマンションを
- 徒歩5分圏内
- 眺望
- ヴィンテージマンション
という3つの観点から分析していきます。
徒歩5分圏内
住宅を購入する中で最も重要な要素は立地「駅近か」です。
それも「徒歩5分圏内」。
「そんな物件ほとんどない」と言う声が聞こえてきますが、だからこそ重要なんです。
駅に近ければ、雨の日に差ほどぬれずに電車に乗ることができますし、お子さんの学校や塾への送り迎えも必要ありません。年頃のお嬢さんが深夜に帰宅する途中も安全と言えます。
この「徒歩5分圏内」の立地は最大級の魅力でありマンションが高値で売れる要素です。
眺望
スカイツリーや東京タワー、花火が窓から見える立地、大型公園などが隣接しているマンションは一定の需要ががあります
「桜並木が見える」なんてコピーもマンション広告に歌ってあったりしますね。こうした物件も希少性が高いと言えるでしょう。
ヴィンテージマンション
ヴィンテージマンション（都内では元麻布ヒルズフォレストタワーや広尾ガーデンヒルズが有名）は中古マンションであっても資産価値が下がることはほとんどありません。
まとめ
マンションは「人気があるマンション」「人気のないマンション」に分けられます。
新築や中古であってもその地域の１0年後・２0年後を予想しながら、いざというときに高値ですぐ売れるマンションを購入できるようしっかりと勉強していきましょう。
